۱ اسفند ۱۳۹۴ ساعت ۰۶:۴۶

پیشنهاد اخذ دو مالیات برای محتکران مسکن

خالی ماندن واحدهای مسکونی به معنای هدر رفت هزینه‌های ملی است. معمولا در بازار مسکن تمام دنیا ۳ تا ۵ درصد خانه‌ها خالی است که این رقم طبیعی به‌نظر می‌رسد، این در حالی است که در ایران این رقم بالاتر است. در ایران خانه‌های خالی عمدتا شامل واحدهای مسکونی لوکس واقع در مناطق شمالی پایتخت است که حتی در صورت اثربخشی وضع مالیات بر خانه‌های خالی و عرضه آنها به بازار مسکن نمی‌تواند نیاز طبقات متوسط و مردم عادی را که مخاطبان اصلی بازار مسکن هستند پوشش دهد، اما با این وجود اصولا صرف هزینه‌های بیش از حد برای ساخت واحدهای مسکونی و راکد نگه داشتن این سرمایه‌ها، کل عملکرد بخش مسکن و سپس اقتصاد کلان را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. ریشه‌یابی احتکار مسکن در ایران با بررسی سایر بازارهای سرمایه‌ای و روند سرمایه‌گذاری درون بخش مسکن امکان‌پذیر است.

در کشور ایران بخش زیادی از منابع مالی که می‌توانست به‌صورت پس‌انداز وارد بخش سرمایه‌گذاری مولد و اشتغالزا یا بازار سرمایه شود در قالب زمین و ساختمان حبس شده است. این رفتار در بازار مسکن به دو شکل بروز پیدا می‌کند. شکل اول خانه‌های خالی و شکل دوم تمایل افراد برای خرید خانه‌های بزرگ متراژ بر خلاف نیاز مصرفی آنها است. به این معنا که اگرچه ممکن است یک آپارتمان ۸۰ متری برای نیاز مصرفی یک خانواده کافی باشد، اما با انگیزه پس‌انداز و سرمایه‌گذاری تمایل دارند متراژ آپارتمان خود را افزایش دهند تا در صورت نیاز در سال‌های آتی با فروش آپارتمان پاسخ نیاز خود را بدهند که هر دو شکل این پدیده به‌نوعی استفاده غیرمولد است که در اقتصاد کشور به‌عنوان معضل شناخته شده است. ریشه این پدیده در دو موضوع خلاصه می‌شود؛ اول آنکه سایر بازارهای سرمایه‌ای کشور با ثبات نیستند و نمی‌توانند درآمد ثابت ایجاد کنند؛ یعنی بازارهای مختلف از صنعت گرفته تا بازار بورس مکان مناسبی برای سرمایه‌گذار خصوصی نیستند که اگر بودند تا حدی از حجم خانه‌های خالی در کشور کاسته می‌شد. دوم آنکه فعالیت در بخش ساختمان و زمین هیچ هزینه‌ای ندارد. به دلیل نبود نظام اطلاعاتی شفاف در حوزه املاک و مستغلات امکان پنهان شدن به راحتی وجود دارد.از این منظر باید هزینه‌های نگهداری برای مالکان خانه‌های خالی که عمدتا واحدهای لوکس شمال شهر تهران هستند بالا برد تا سرمایه‌ها به جای معطوف شدن به ساخت این دسته از واحدها، صرف ساخت و عرضه واحدهای معمولی موردنیاز اقشار متوسط و نیازمند به بازار مسکن شود. به این معنا که باید نحوه دریافت این مالیات را با مکانیزم موردنیاز به سمتی سوق دهیم که هزینه‌های بالای نگهداری واحدهای مسکونی به جای مالیات به‌عنوان انگیزه هدایت سرمایه‌ها از بازار واحدهای لوکس به سمت تولید و عرضه واحدهای معمولی حرکت کند. در این صورت می‌توان عرضه را به سمت تقاضای موثر در بازاری که کمبود در آن وجود دارد، یعنی بازار واحدهای معمولی و موردنیاز اکثر افراد جامعه، سوق داد و از این طریق به ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کرد.

از این رو باید سازوکاری طراحی شود که حجم خانه‌های خالی به ویژه در کلانشهرهای بزرگی همچون تهران کاهش پیدا کند. یکی از راهکارهای تجربه شده در بسیاری کشورهای دنیا در مقابله با پدیده احتکار، وضع مالیات مسکن به‌صورت سالانه است. به این صورت که سالانه با اتکا به یک بانک اطلاعاتی از وضعیت املاک و قیمت‌ها، یک درصد از ارزش روز خانه به‌عنوان مالیات از سوی دولت‌های محلی دریافت و به امور عمرانی و آبادانی شهر اختصاص پیدا می‌کند. این در حالی است که عوارضی که هم‌اکنون از سوی شهرداری‌های کشور از مالکان آپارتمان‌ها دریافت می‌شود بر مبنای قیمت منطقه‌ای املاک است که فاصله زیادی با قیمت روز املاک دارد. از این رو به‌نظر می‌رسد برای اجرا شدن مالیات مسکن دو گام اساسی باید برداشته شود؛ نخست ایجاد یک اراده مدیریتی قدرتمند از سوی دولت‌های مرکزی و محلی است که تاکنون وجود نداشته است. دومین گام نیز ایجاد یک نظام اطلاعاتی شفاف از بازار املاک و مستغلات است که شرایط برداشتن این گام نیز به دلایل مختلف از بین رفته است. این هزینه‌ها می‌تواند در مکانیزمی کارشناسی شده در قالب هزینه‌های نگهداری از سوی حکومت‌های محلی یا شهرداری‌ها از مالکان متناسب با ارزش ریالی ملک گرفته شود.البته دولت يازدهم تمركز زيادي براين موضوع داشته و سويه‌هاي كارشناسي آن به‌خوبي ديده شده است، اما طرح ماليات بر ارزش زمين و ابزارهاي كنترل سوداگري با وجودي كه در ساير كشورهاي دنيا به اجرا درآمده است، در ايران هنوز جايگاهي ندارد و همين بي‌توجهي به اين طرح مالياتي باعث رشد خيره‌كننده قيمت زمين در ايران شده است؛ به‌طوري‌‌كه ايران در زمينه تورم قيمت زمين يكي از نمونه‌ها و ركودداران جهان است. در صورتی که ماليات بر واحدهاي مسكوني گران‌قيمت ضمن افزايش درآمدهاي مالياتي مي‌تواند به تحقق اهداف دولت در اين بخش و ارائه مشوق‌هاي يكسان نظام مالياتي به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و ساير بخش‌هاي توليدي و خدماتي شده و از حمايت بيش از اندازه نظام مالياتي به تشويق دارايي مسكن بكاهد. در ايران سهم ارزش افزوده مسكن در دوره توليد و بهره‌برداري از توليد ناخالص داخلي بيش از ۱۰ برابر سهم ماليات مسكن به كل درآمدهاي مالياتي است.

اين شاخص‌ها نشان مي‌دهند معافيت‌هاي غيرضروري و عدم‌استفاده از ظرفيت‌هاي بالقوه موجود، عامل اصلي عدم استفاده از ظرفيت‌هاي مالياتي بخش مسكن است كه موجب پيدايش شرايط نامطلوب در بازار مسكن نيز بوده است. اما ماليات مسکن بر ساختمان‌هاي (واحدهاي مسكوني و غيرمسكوني) نوساز قابل وضع است كه مي‌تواند در اصلاح ماليات ارزش افزوده لحاظ شده و اموال غيرمنقول گران‌قيمت مشمول ماليات شناخته شود. ماليات يادشده ضمن افزايش قابل‌توجه درآمدهاي مالياتي دولت، رفتار افراد جهت سرمايه‌گذاري در دارايي‌هاي غيرمنقول و همچنين ساير بخش‌هاي توليدي و خدماتي، توسط بخش خصوصي اصلاح شده و به چارچوب الگوي منطقي و مبتني بر منافع اجتماعي هدايت مي‌شود. تاکید دوباره بر این نکته ضروری است که پیشرفت در این مسیر نیاز به دو گام اساسی ذکر شده دارد.

 

فردین یزدانی
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن

  • لینک خبر : http://maskannews.ir/?p=4577
  • دیدگاه تازه‌ای بنویسید:

    *